Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều lần “sốt” đất đã để lại hệ quả khôn lường và nhà đầu tư cần cẩn trọng tình trạng này sẽ tái diễn sau làn sóng COVID-19 lần thứ 4.

Giá đất có tăng “sốt” sau làn sóng dịch thứ 4?

Câu chuyện “sốt” đất không phải mới mà luôn diễn ra, hết đợt này sẽ hình thành đợt khác theo dòng chảy của thị trường. Thực tế suốt thời gian dài qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều lần “sốt” đất. Tuy nhiên, sau làn sóng COVID-19 lần thứ 4 liệu có hình thành đợt “sốt” đất tiếp theo hay không?

Theo các chuyên gia, làn sóng COVID-19 lần thứ 4 đã làm ảnh hưởng toàn bộ nền kinh tế. Các nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng để đầu tư bất động sản hiện đang có tâm lý sợ hãi. Nhưng đối với nhà đầu tư có tiền mặt nhàn rỗi thì bất động sản luôn là kênh đầu tư hàng đầu.

Hiện thị trường không phải khủng hoảng đóng băng như những năm trước mà do dịch bệnh nên tạm dừng, chủ đầu tư không triển khai bán hàng, xây dựng. Đồng thời, các chính sách phong toả ở nhiều địa phương cũng khiến nhà đầu tư, khách hàng không thể đi xem nhà đất để xuống tiền được. Bởi vậy, nếu dịch bệnh được kiểm soát kéo theo đó là việc đi lại thuận tiện hơn, thị trường bất động sản sẽ trở lại bình thường và thậm chí còn tăng hơn rất nhiều bởi vì yếu tố lạm phát.

Lý giải về các làn sóng “sốt” đất thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nguồn cung khan hiếm cộng với dòng vốn đổ vào bất động sản tương đối dồi dào là những nguyên nhân chính. Hiện nay, một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực khác đang có xu hướng đổ vào bất động sản tìm cơ hội đầu tư cũng tạo áp lực tăng giá. Dù kinh tế khó khăn do dịch COVID-19 thì nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao. Càng trong dịch bệnh, người dân càng mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng an toàn. Từ đầu năm 2021, dòng tiền đổ vào bất động sản tăng nhanh khiến nhiều nơi còn xảy ra tình trạng “sốt” đất.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì cho rằng: “Do ảnh hưởng của dịch COVID-19, nguồn cung bất động sản khan hiếm, dẫn đến tình trạng thiếu hàng. Nhu cầu tiêu dùng của xã hội giảm nhưng nhu cầu đầu tư vẫn tăng trong bối cảnh các kênh đầu tư khác tiềm ẩn nhiều rủi ro kém hiệu quả, nên nhiều người lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư để tiếp tục rót vốn. Giá đất tăng, giá đền bù, thuế sử dụng đất, nguyên vật liệu đầu vào, nhân công của các công trình xây dựng đều tăng... khiến cho giá đầu vào bất động sản ngày càng cao”.

Thực tế cũng ghi nhận, thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá và không có dấu hiệu giảm. Dù chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, nhưng tại các địa phương đã kiểm soát tốt dịch bệnh, có cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông tốt, giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng. Do đó, nhiều chuyên gia cũng nhận định, tình trạng tăng giá đất hay "sốt” đất ở một số khu vực giá đất đang thấp vẫn có thể xảy ra sau làn sóng dịch COVID-19 lần thứ 4.

Nhiều khu đất đấu giá, mức giá đất nền tăng chóng mặt sau phiên tổ chức đấu giá.

Có thể thấy, hiện tượng tăng giá đất trở thành những cơn “sốt ảo” đã phá vỡ mọi quy luật của thị trường bất động. Hệ lụy của những cơn “sốt” đất bất thường sẽ dẫn đến nợ xấu tăng và xáo trộn đời sống kinh tế của cả khu vực và thậm chí là nền kinh tế của đất nước. Giá đất tiếp tục tăng cao khiến người có nhu cầu thực sự không có khả năng mua để ở, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản.

Khi người dân đầu tư mua hết các giao dịch, hoạt động tạo “sốt” đất ảo sẽ chấm dứt. Lúc này, không còn hoạt động mua bán ảo nhằm đẩy giá, giá đất sẽ ở mức cao hoặc giảm sâu khiến người đầu tư không kịp thoát ra khỏi cơn “sốt” đất và bị mắc kẹt. Lúc này dư nợ xấu sẽ xuất hiện và ảnh hưởng trực tiếp tới những khoản vay ngân hàng.

Bên cạnh đó, “sốt” đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán nền trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án hay gọi là chủ đầu tư “ma”.

Theo ghi nhận của phóng viên, thị trường bất động sản giai đoạn này ghi nhận xu hướng nhiều nhà đầu tư săn lùng sản phẩm đất nền để đầu tư, đặc biệt tại các địa phương có quỹ đất sạch đấu giá, vùng có quy hoạch đầu tư hạ tầng giao thông hay điều chỉnh quy hoạch, khu vực các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị,...

Trong đó, một sản phẩm đang tạo hấp lực mạnh trên thị trường bất động sản đó là đất nền đấu giá. Điều này được lý giải bởi, nhiều nhà đầu tư hay người mua để ở vẫn ưu tiên đặt tính an toàn về pháp lý, nguồn gốc của sản phẩm này. Ngoài ra, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại hình đất này diễn ra khá nhanh chóng, nếu người trúng đấu giá nộp tiền sớm vào ngân sách Nhà nước.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, tại nhiều địa phương tổ chức các phiên đấu giá, mức giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Điều này đã tạo nên những cơn “sốt” giá đất cục bộ tại khu vực tổ chức đấu giá. Đơn cử, vào ngày 30/10, tại phiên đấu giá đất tại khu X4 (phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội), kết quả mức giá trúng đấu giá ghi nhận cao gấp 2-2,5 lần so với mức giá khởi điểm trước đó gần 200 triệu đồng/m2.

Theo đó, tổng cộng 25 lô đất được đem ra đấu giá có diện tích từ 38,1 - 84,8 m2 với mức giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2. Tổng giá khởi điểm của mỗi lô đất từ 4,1 - 9,2 tỷ đồng. Số tiền cọc trước tham gia đấu giá là 800 triệu đồng/lô đất. Trong đó, mật độ xây dựng trên khu đất là 100%, cao tối đa 4 tầng.

Mặc dù chỉ có 25 lô đất và mức giá khởi điểm được cho là khá cao, nhưng vẫn có khoảng 800 - 900 hồ sơ nộp tham dự. Kết quả giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ 2 - 2,5 lần. Đáng chú ý, ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư đã chào bán ngay tại cửa, tuy nhiên do không bán được nên đành "treo biển" bán tại khu đất đấu giá.

Theo đánh giá của nhiều môi giới và nhà đầu tư tham gia đấu giá cho biết, mức giá trúng của mỗi lô đất cao hơn so với thị trường ít nhất là 20%. Bên cạnh đó, nhiều môi giới cũng bày tỏ sự hoài nghi về tính thanh khoản kém đối với các khu đất trúng đấu giá nói trên.

Cũng tại huyện Thanh Oai (Hà Nội), trước đó địa phương này đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 57 lô đất tại khu Góc Quéo 2 (thôn Ngọc Đình, xã Hồng Dương). Theo tìm hiểu, đa phần các lô đất đều có diện tích khoảng 75m2/lô, có mức giá khởi điểm từ 5,3 triệu đồng/m2. Mặc dù chỉ có 57 lô đất được mang ra đấu giá, nhưng phiên “chợ đất” có tới hơn 2000 hồ sơ và 400 người tham dự.

Kết quả đấu giá chủ yếu là mức giá trên 20 triệu đồng/m2. Trong đó, giá trúng thấp nhất là 18,8 triệu đồng/m2, gấp 3,5 lần so với giá khởi điểm. Đặc biệt, một lô góc giá trúng còn lên tới 40,2 triệu đồng/m2, cao gấp gần 8 lần so với mức giá khởi điểm. Mặc dù, mức giá trúng cao hơn so với giá khởi điểm từ 3 - 8 lần nhưng cũng giống như tại nhiều phiên đấu giá khác, nhiều người mua được đất ngay sau đó đã bán “sang tay” và đút túi cả trăm triệu đồng ngay tại khu đất.

Mặc dù đất nền đấu giá đang là lựa chọn hàng đầu, thế nhưng theo chia sẻ của một số người trong cuộc thì bên cạnh đó nhà đầu tư cũng cần cân nhắc nhiều yếu tố liên quan. Trước hết phải xem xét về khả năng tài chính trước khi đầu tư. Tiếp theo là xem xét xem hiện trạng khu đất có khả năng kinh doanh được hay không, vị trí như thế nào. Cuối cùng, nhà đầu tư cần so sánh giá khởi điểm và giá thị trường cẩn thận, để tỷ lệ trúng đấu giá đất tăng cao. Có như vậy, nhà đầu tư mới tăng được tỷ suất sinh lợi và tránh rơi vào bẫy mất tính thanh khoản.